Scumpirea fără precedent a locuințelor în primul trimestru 2025, în municipiul Chişinău, cu aproape 35% față de trimestrul I al anului trecut, a generat mai multe opinii ale unor specialiști, inclusiv că am fi în pragul unei crize imobiliare.
Economistul Veaceslav Ioniță chiar susține că piața imobiliară se află într-o „zonă de turbulență”, iar fără o strategie de urgență din partea statului, „Republica Moldova riscă să intre într-o criză imobiliară”, iar „criza locativă riscă să devină o criză socială, afectând generații întregi”, transmite Știri.md cu referire la mold-street.com..
Prognoze apocaliptice
Prognoze apocaliptice au făcut și unii politicieni, inclusiv cu afaceri în construcții și domeniul imobiliar. La o analiză sumară scumpirea aparatmentelor din Chişinău pare într-adevăr una şocantă. Ca, de altfel, şi ofertele dezvoltatorilor.
Or, preţul unui metru pătrat de spaţiu locativ într-un bloc care abia a început să fie ridicat (fundaţie şi primul etaj) trece deja de 1.500 de euro, iar dacă este deja ridicat şi are şi ferestre, trece şi de 1.650 de euro. Sunt şi oferte ce pornesc de la 2.000-2.500 de euro şi depășesc 3.000 de euro în centrul capitalei, chiar dacă a fost săpată doar fundaţia.
Patru ani în urmă, preţul la apartamentele în construcţie pornea de la 550 euro pentru un metru pătrat şi rareori trecea de 1.000 de euro. În consecinţă, se iscă întrebarea dacă nu cumva avem de a face cu o potenţială bulă imobiliară?
Nu există dovezi ale unei unei bule speculative pe piața imobiliară
Economistul Valeriu Prohniţchi afirmă într-o analiză pentru German Economic Team că, în pofida creșterii bruște a prețurilor imobiliare și a chiriilor, nu există dovezi ale unei unei bule speculative pe piața imobiliară.
„Dinamica pieței pare fundamental solidă, susținută de creșterea salariilor, accesul extins la credite ipotecare și o scădere a creditelor ipotecare neperformante, îmbunătățind accesibilitatea proprietăților rezidențiale”, consideră Valeriu Prohniţchi.
Potrivit economistului din punct de vedere al cererii, factorii cheie care au influenţat piața includ creșterea investițiilor din partea diasporei moldovenești, fluxurile de refugiați ucraineni și programele susținute de guvern, precum „Prima Casă”, care facilitează proprietatea asupra locuințelor pentru familiile tinere și cei care cumpără pentru prima dată.
În același timp, el atrage atenţia şi asupra constrângerilor legate de ofertă, în special asupra creșterii costurilor materialelor de construcții și deficitului de forță de muncă în sectorul construcțiilor care au influențat piața imobiliară.
„Un semn tipic al prezenței unei bule este atunci când prețurile proprietăților s-au decuplat de prețurile de închiriere și cresc semnificativ mai repede decât chiriile. Cu toate acestea, contrar a ceea ce sugerează dinamica prețurilor, nu există dovezi ale unei bule imobiliare în Chișinău. Or scumpirea chiriilor a ținut pasul cu prețul locuințelor, indicând faptul că creșterea prețurilor este susținută de fundamentele pieței, mai degrabă decât de forțele speculative”, a conchis Valeriu Prohniţchi.
Veniturile moldovenilor au crescut mai rapid decât preţurile
El atrage atenţia şi asupra altui factor ce a influenţat piaţa – veniturile moldovenilor. Astfel, salariile lunare au înregistrat o creștere semnificativă de la 422 euro în 2019 la aproximativ 900 euro până la mijlocul anului 2024.
Potrivit analistului, creșterea salariilor a depășit creșterea prețurilor imobiliarelor, ceea ce a dus la o îmbunătățire a accesibilității locuințelor: raportul salariu-metru pătrat a crescut de la 0,65 (2018–2020) la 0,68 (2021–2024).
Mai mult! Prețurile reale în lei moldovenești, după ajustarea pentru inflație și cursul de schimb, se dovedesc a fi rămas destul de stabile din 2013. Această constatare este importantă, având în vedere că veniturile locuitorilor din Chișinău sunt în mare parte în monedă națională, în timp ce prețurile locuințelor sunt exprimate în euro, precizează Valeriu Prohniţchi.
În concluzie, economistul spune că datele actuale sugerează că piața imobiliară din Chișinău rămâne stabilă, fără o nevoie urgentă de intervenții pe piață.
Cu toate acestea, anumite riscuri necesită o monitorizare atentă. O potențială întoarcere a refugiaților ucraineni ar putea reduce presiunile asupra cererii, în timp ce o înăsprire a condițiilor de creditare ar putea afecta accesibilitatea. Asigurarea transparenței în operațiunile de pe piața imobiliară ar putea, de asemenea, îmbunătăți rezistența pe termen lung, potrivit analistului economic.
